หัวข้อฉบับนี้คือเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ Mausmoin จึงขอชวนคุย เกี่ยวกับการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยในเยอรมนี ซื่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่เราต้องดูแลจัดการตลอดระยะเวลาที่อยู่ในเยอรมนี แต่หลายคนก็ยังลังเลว่าจะซื้อหรือเช่าที่อยู่ดี แล้วคนไทยเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีได้รึเปล่า ดังนั้น Mausmoin จะขอพาเพื่อน ๆ มาเปรียบเทียบการเช่าและซื้อบ้าน รวมถึงข้อดีข้อเสีย เพื่อนำไปปรับใช้วางแผนเรื่องที่อยู่อาศัยของตนเองและครอบครัวไปพร้อมกัน

หลักๆ สามารถแบ่งการอยู่อาศัยระยะยาวในเยอรมนีเป็น 2 ประเภทคือ เช่าอยู่ และซื้อขาด (หรือผ่อนชำระหลายสิบปี) Mausmoin ขอเริ่มที่การเช่าที่อยู่กันก่อน

ค่าเช่าถูกหรือแพงวัดจากอะไร

ค่าเช่าบ้านหรือห้องพักจะแพงหรือถูก ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล ขนาด จำนวนห้อง คุณภาพบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก ปีที่สร้าง โครงสร้างพื้นฐาน (เช่น มีถนน และรถสาธารณะผ่านมากหรือน้อย) ยกตัวอย่างว่า หาก Mausmoin เช่าห้องใหม่ขนาด 100 ตารางเมตรในเมืองใหญ่ย่านธุรกิจ ทำเลใจกลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ค่าเช่าห้องก็อาจสูงถึงหลักพันยูโรได้ ในขณะที่ห้องขนาดเท่ากัน แต่ทำเลนอกเมือง คุณภาพปานกลาง ค่าเช่าอาจจะอยู่ที่หลักร้อยยูโรก็มี ดังนั้นเราคงต้องลองชั่งน้ำหนักดูว่ามีงบเท่าไร และต้องการบ้านคุณสมบัติแบบใด มีรถส่วนตัวหรือไม่ เดินทางอย่างไร แล้วเราก็จะสามารถหาตัวเลือกบ้านหรือห้องพัก ที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และเงินในกระเป๋าของเราได้

อีกตัวเลือกก็คือการซื้อห้องชุดและบ้าน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยในเยอรมนี สามารถซื้อได้ไม่ยุ่งยาก คนต่างชาติสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ เพราะฉะนั้นคนไทยอย่าง Mausmoin และเพื่อน ๆ ก็สามารถซื้อและครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินในเยอรมนีได้ตามกฎหมาย โดยปกติในตลาดมีทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองประกาศขาย แน่นอนว่าราคาบ้านใหม่ บ้านมือหนึ่งจะสูงกว่า ต้องรอสร้างนาน 1-2 ปี แต่เราจะได้ออกแบบบ้านตามต้องการตั้งแต่ต้น ในขณะที่บ้านมือสอง เราซื้อตามที่เห็น ย้ายเข้าอยู่ได้เร็วกว่า แต่เราอาจต้องมาปรับเปลี่ยนลักษณะบ้านตามการใช้งานของเราในภายหลัง

แล้วเช่าหรือซื้อดีกว่ากันนะ? Mausmoin จะไม่ฟันธงให้ว่าตัวเลือกไหนดีกว่า แต่จะพาเพื่อนๆ มาเปรียบเทียบข้อดีและข้อเสียของการซื้อและเช่าที่อยู่ในเยอรมนี เพื่อให้แต่ละคนชั่งน้ำหนักดูว่า แบบไหนเหมาะกับลักษณะการใช้ชีวิตของตนเองมากที่สุด

ข้อดีของการเช่าอยู่

1. มีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบ มาก เช่น หากในบ้านที่ Mausmoin เช่า มีอะไร เสียหายเกิดขึ้น ก็สามารถแจ้งเจ้าของบ้านให้มา ซ่อมหรือเปลี่ยนให้ได้
2. ผู้ให้เช่าไม่สามารถบอกเลิกการเช่า (ไล่ผู้เช่าออก) ได้ง่าย ๆ โดยไม่มีเหตุผลที่สมควร เช่น ครอบครัว ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องย้ายเข้ามาอยู่เอง
3. เยอรมนีมีมาตรการควบคุมดูแลการขึ้นค่าเช่าที่สูงเกินกำหนดด้วย
4. นอกจากนี้ การเช่าห้องพักยังมีความยืดหยุ่น ไม่ผูกมัด หากเรายังไม่มีงานประจำ กำลังฝึกงาน หรือเข้าเรียนระยะสั้น และยังไม่มีแผนการจะอาศัยอยู่ยาวที่เมืองนั้น การเช่าบ้านก็จะทำให้ ชีวิตเรายืดหยุ่น ไม่ต้องมีภาระผูกมัด หากจำเป็นต้องย้ายบ้าน เมื่อได้งานประจำ
5. ไม่ต้องมีเงินก้อนก็สามารถเช่าบ้านอยู่ได้ อย่างมากก็เตรียมค่ามัดจำประมาณ 1-3 เดือนล่วง หน้าของค่าเช่าไว้ ซึ่งต่างจากการซื้อบ้าน ที่จะต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่เพื่อจ่ายค่าธรรมเนียมการซื้อขาย ค่าปรับปรุงบ้าน ค่าเฟอร์นิเจอร์ทั้งบ้านในช่วงแรก

ข้อเสียของการเช่าอยู่

1. ค่าเช่าในเยอรมนีเพิ่มสูงขึ้นมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แม้จะมีกฎหมายคุ้มครองค่าเช่าที่เหมาะสม แต่ด้วยปริมาณความต้องการที่พักที่เพิ่มสูงขึ้นมากอย่างรวดเร็ว ในขณะที่จำนวนห้องพักมีเท่าเดิมและสร้างใหม่ไม่ทัน จึงทำให้ราคาห้องเช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และยังส่งผลให้เกิดการแข่งขันสูงในหมู่ผู้จะเช่า ที่จะต้องแข่งขันทั้งความเร็วรีบไปดูห้อง รีบตกลงทำสัญญา แสดงหลักฐานเงินเดือนที่มั่นคงกว่าคนอื่น เพื่อจะได้ถูกเลือกให้เช่าบ้านนั้นเป็นรายแรก ๆ
2. หาห้องเช่ายาก นอกจากความต้องการเช่ามากกว่าจำนวนห้องเช่าที่มีในตลาดแล้ว ในเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยว ยังมีปัญหาปริมาณห้องว่างให้เช่าระยะยาวน้อยลงมาก เนื่องจากเจ้าของห้องหันมาเก็บห้องไว้ปล่อยเช่ารายวัน แทนที่จะปล่อยเช่าระยะยาว เนื่องจากผู้ให้เช่าจะได้กำไรมากกว่าการเก็บค่าเช่ารายเดือน และลดปัญหาในอนาคต หากจะต้องขอให้ผู้เช่าระยะยาวย้ายออกในภายหลัง
3. ค่าเช่าคือค่าใช้จ่ายที่จ่ายทิ้งไปทุกเดือน ท้ายที่สุด ไม่ว่า Mausmoin จะรักและลงทุนตกแต่งห้องเช่านั้นสวยเพียงใด ก็ไม่มีความเป็นเจ้าของในห้องนั้นอยู่ดี

หลังจากที่เราได้ลองชั่งน้ำหนักว่าห้องเช่าน่าจะตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเราหรือไม่กันแล้ว คราวนี้ Mausmoin จะพามาส่องข้อดีข้อเสียของการซื้อที่อยู่อาศัยในเยอรมนีกันบ้าง

ข้อดีของการซื้อบ้านอยู่เอง

1. ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านถูกมาก ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราจะเห็นว่าค่าเช่าบ้านสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามที่ Mausmoin อธิบายไปก่อนหน้านี้ แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านกลับปรับลดลงมาก (ปี 2019 ประมาณไม่ถึง 1% ก็มี) จูงใจให้หลายคนอยากมีบ้านเป็นของตนเอง และมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซื่งความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นนี้ ก็ทำให้ราคาบ้านในตลาดเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เช่นกัน ดังนั้นหากใครจะซื้อบ้านก็ควรคำนวณความคุ้มระหว่างราคาบ้านที่สูงขึ้น กับดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำไว้พิจารณาประกอบด้วย
2. ซื้อแล้วเป็นทรัพย์สินของเรา หลายคนเทียบค่าใช้จ่ายรายเดือนของการจ่ายค่าเช่ากับภาระการผ่อนซื้อบ้านต่อเดือน ก็พบว่าเงินก้อนเดียวกัน หากนำไปจ่ายค่าเช่า เราจ่ายแล้วหายไป แต่เงินผ่อนซื้อบ้าน จ่ายแล้วก็จะได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านนั้นในท้ายที่สุด

ข้อเสียของการซื้อบ้านอยู่เอง

1. ควรมีเงินก้อนในมืออย่างน้อยอีก 10% ของค่าบ้าน เพื่อจ่ายค่าธรรมเนียมการซื้อขาย เช่น ค่านายหน้า ค่าทำสัญญาซื้อขาย ค่าทนายโนทาร์ ค่าภาษีซื้อขาย ค่าภาษีที่ดิน ค่าโอนชื่อในโฉนดที่ดิน ฯลฯ และควรสำรองเงินอีกก้อนสำหรับค่าปรับปรุงตกแต่งบ้านในช่วงแรกด้วย
2. การซื้อบ้านเป็นการผูกมัดระยะยาว ถ้า Mausmoin กู้เงินซื้อบ้าน ก็ต้องผ่อนธนาคารนานถึง 10-30 ปีหรือนานกว่านั้น ซึ่งจะไม่ยืดหยุ่นสำหรับ นักเรียน คนที่มาอาศัยอยู่ชั่วคราว หรือใครที่มีแผนย้ายเมืองบ่อย ๆ
3. ข้อจำกัดในการขอกู้ธนาคาร ธนาคารหลายแห่งมักจะขอหลักฐานการมีใบพำนักถาวรในเยอรมนี และใบรับรองรายได้หรือเงินเดือนที่แน่นอน เพื่อให้แน่ใจว่าเรามีกำลังผ่อนคืนเขาไปได้นานอีกหลายสิบปีข้างหน้า และจะไม่เป็นหนี้เสียของธนาคารในอนาคต ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคในการขอกู้ซื้อบ้านของคนที่ยังไม่ได้สิทธิ์พำนักถาวรในเยอรมนี หรือคนที่มีรายได้ต่อเดือนไม่แน่นอน

จากที่ได้เปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย และข้อจำกัดของการซื้อและเช่าที่อยู่ในเยอรมนีไปแล้ว Mausmoin ขอฝากทิ้งท้ายไว้ว่า ไม่มีทางเลือกไหนที่สามารถฟันธงได้ว่าดีกว่าอีกทางแน่นอน แต่ที่สำคัญคือ เราต้องเข้าใจลักษณะการใช้ชีวิตของตนเอง ทำเลเมืองที่เราอยู่ สถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงนั้น และปัจจัยการเงินในปัจจุบันและอนาคตของเรา เพื่อประกอบการตัดสินใจว่าการเช่าหรือซื้อที่อยู่เหมาะกับชีวิตเราในช่วงเวลานั้นมากกว่ากัน

แต่ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อ การทำสัญญาเช่าและซื้อที่อยู่อาศัยจะเขียนเป็นภาษาเยอรมันทั้งสิ้น ซึ่งจะมีผลบังคับตามกฎหมายระยะยาว ดังนั้น Mausmoin แนะนำว่าเราควรทำความเข้าใจเนื้อหาให้ครบถ้วนที่สุดก่อนลงชื่อทำสัญญา เงื่อนไขในสัญญาจะเขียนเป็นสำนวนภาษากฎหมาย เข้าใจยาก หากใครอ่านไม่เข้าใจ ควรนำสัญญาไปแปลโดยนักแปลที่เชื่อถือได้ ให้เข้าใจสิทธิและหน้าที่ของเราก่อนจะเซ็นชื่อเช่าหรือซื้อที่อยู่ ไม่เช่นนั้น หากคิดว่าแค่เซ็นให้จบ ๆ ไป เราอาจจะเข้าใจเนื้อหาผิด ทำผิดสัญญา และต้องมาเสียเงินเสียเวลาฟ้องร้องกันภายหลังก็ได้

จากบทความของ Mausmoin ในนิตยสาร D-Magazine ฉบับที่ 28 (สิงหาคม 2562) นิตยสารเสริมสร้างศักยภาพและพัฒนาทักษะคนไทยในต่างแดน

อ่านนิตยสาร D-Magazine ฉบับที่ 28 ได้ที่ https://www.thailife.de/files/d-magazine/pdf/magazine/Dmag%2028.pdf